Existe uma etapa segurando o seu resultado. Todo o resto é barulho.
Aumentar verba com o funil travado não vende mais. Só faz o vazamento
acontecer mais rápido. Responda 4 perguntas e veja, agora, qual etapa está limitando
as suas vendas. Sem cadastro, sem e-mail.
Jheyson Santos · 14 anos liderando equipes em cinco estados.
5 anos no mercado imobiliário, +R$ 3 milhões em mídia gerida.
Conta simples sobre o que você informou. Não é projeção nem
promessa. A trava apontada é a hipótese mais provável pelos seus números;
confirmar exige olhar a operação.
Corretor autônomoImobiliária de bairroConstrutora regionalLançamento de VGVAlto padrãoMCMV e CAIXALoteamentoImóvel na plantaCarteira de locação
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liderando equipes em cinco estados
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dedicados ao mercado imobiliário
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investidos em mídia sob minha gestão
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por vez. Sempre. É o método inteiro
A tese
Por que atacar uma coisa só é mais rápido que atacar tudo.
Um funil funciona como um cano com um trecho estreito. Não importa quanto você
empurre na entrada: sai o que o trecho estreito deixa passar. Alargar qualquer
outro ponto não muda a vazão. Só gasta.
01
Toda operação tem um limite
Sempre existe uma etapa que segura as demais. Ela pode ser mídia, atendimento,
agenda de visita, crédito ou estoque. Mas é sempre uma.
02
Melhorar fora dela não faz nada
Criativo novo, site novo, campanha nova: se não é ali que trava, o resultado não
se move. Você trabalhou, gastou e o número ficou igual.
03
Verba a mais amplifica o erro
Dobrar o investimento com o gargalo no atendimento dobra a fila, não a venda.
O custo por venda sobe enquanto o painel mostra "mais leads".
Como funciona
Cinco passos. Sempre nessa ordem.
É a Teoria das Restrições, o método de Eliyahu Goldratt em A Meta, aplicada
a funil imobiliário. Pular do passo 1 direto para o 4 é exatamente o que faz
agência queimar verba.
1Identificar a restrição+
Abro sua conta de anúncio, seu funil e seu atendimento e separo o que é
causa do que é sintoma. Saio com uma trava nomeada, não com uma lista de dez
melhorias. Gratuito e sem compromisso.
2Explorar antes de investir+
Tiro o máximo da trava com o que você já tem: velocidade de resposta,
roteiro de qualificação, ordem da fila, follow-up. É o passo que quase todo mundo pula,
e o único que melhora o resultado sem aumentar custo.
3Subordinar o resto+
Mídia, criativo, página e verba passam a servir a trava em vez de
competir com ela. Se o gargalo é atendimento, campanha nova não entra no ar:
ela só engrossaria a fila.
4Elevar+
Só agora entra dinheiro novo: mais verba, mais canal, mais gente no
time. Investir aqui rende, porque o funil já não vaza no ponto onde o dinheiro entra.
5Repetir, porque a trava se move+
Resolvida uma, outra etapa vira o novo limite. A rotina semanal existe
para reencontrá-la. O maior risco aqui é a inércia: continuar aplicando a regra que
resolveu a trava anterior depois que ela já não é a trava.
Para quem é
Três operações. Três restrições diferentes.
É por isso que playbook copiado não funciona: a trava do corretor autônomo não é a
mesma da construtora em lançamento.
Corretor
Você é o marketing e o comercial ao mesmo tempo
Anuncia quando sobra tempo, responde quando consegue e depende de indicação para
fechar o mês.
Trava típica: o seu tempo. Antes de aumentar verba, a saída
é extrair mais da hora que você já tem.
Imobiliária
Chega lead, mas o time não converte
A verba vai para portal e anúncio, os corretores dizem que o lead é ruim e ninguém
sabe qual canal originou a venda do mês passado.
Trava típica: a passagem do lead para o corretor. Enquanto
não resolver, mais verba só aumenta a fila.
Construtora
Lançamento com meta de VGV e prazo curto
O estande precisa encher, a tabela precisa girar e a decisão de verba é tomada sem
enxergar custo por visita nem por unidade vendida.
Trava típica: a agenda do estande ou a aprovação de crédito.
O painel mostra qual das duas segura o VGV.
Quem vai cuidar disso
Jheyson Santos
Antes do marketing, foram 14 anos
liderando equipes e montando projetos do zero em cinco estados: São Paulo, Minas
Gerais, Rio Grande do Sul, Espírito Santo e Santa Catarina. Time sem folha de
pagamento, praça onde ninguém me conhecia, resultado que só aparecia meses depois.
Foi ali que aprendi o que o imobiliário cobra todo dia.
Hoje são cinco anos dedicados a um mercado só. Ciclo longo, ticket alto e venda que
quase nunca acontece no primeiro contato. Um setor que não perdoa operação sem
medição.
Não trabalho com lista de melhorias. Trabalho com uma
restrição por vez, e sustento cada decisão em evidência, não em opinião, nem na minha.
Fora do trabalho: casado há 16 anos e pai de três filhos. Digo isso porque, num negócio
de ciclo longo, você não está contratando uma campanha. Está escolhendo com quem vai
falar toda semana pelos próximos meses.
✓14 anos liderando equipes, times montados do zero em SP, MG, RS, ES e SC
✓5 anos no mercado imobiliário, atendendo corretor, imobiliária e construtora
✓+ R$ 3 milhões investidos em mídia sob minha gestão
✓Rastreamento e atribuição, do clique no anúncio até a venda no CRM
✓Casado há 16 anos, pai de três filhos
✓Uberlândia/MG, com atendimento remoto para todo o Brasil
Antes de falar comigo
Dúvidas que sempre aparecem.
?Uma trava por vez não é mais lento?+
Parece, mas é o contrário. Atacar seis frentes divide seu time e seu
caixa por seis, e cinco delas não mexem no resultado, porque não são o limite.
Concentrar tudo na trava faz o número andar em semanas.
?O diagnóstico é gratuito mesmo?+
É. Cerca de 20 minutos olhando sua conta, seu funil e seu atendimento.
Você sai com o apontamento na mão, contratando ou não.
?Você garante um número de vendas?+
Não. Quem garante venda em imóvel está vendendo ilusão. A decisão passa
por crédito, praça, estoque e time comercial. O que eu garanto é evidência acima de
opinião, inclusive quando o dado contrariar o que eu achava.
?Trabalho sozinho, com verba pequena. Faz sentido?+
Faz, se a verba couber na conta. Corretor individual costuma ter o maior
ganho no atendimento e no follow-up, que custam tempo e não dinheiro. No diagnóstico
eu digo com franqueza se ainda não é a hora.
?Preciso trocar meu CRM ou meu site?+
Na maioria dos casos não. Trabalho em cima do que você já usa e só
proponho troca quando a ferramenta impede a medição.
?Você atende concorrente meu na mesma cidade?+
Não trabalho com dois players disputando a mesma praça e o mesmo perfil
de produto. Se já houver alguém na sua região, eu aviso na primeira conversa.
Diagnóstico gratuito
Vamos achar a sua trava?
Em 20 minutos eu separo, na sua operação, o que é causa do que é sintoma, e saio com
uma restrição nomeada, mais o que dá
para extrair dela já na próxima semana sem gastar a mais.
